FAG: Casa e immobili

La materia immobiliare si presta molto a casi di truffa da parte di delinquenti senza scrupoli. Negli ultimi anni i prezzi degli immobili sono saliti vertiginosamente per poi scendere nuovamente: questo ha indotto personaggi di varia estrazione e cultura (in molti casi addirittura in assenza di qualunque cognizione giuridica) a escogitare il sistema più redditizio per accumulare denaro sconfinando nell'illegalità. Con la bolla immobiliare si è innescato un processo di moltiplicazione delle agenzie immobiliari, spesso costituite da improvvisati individui in giacca e cravatta senza alcuna preparazione specifica e in cerca di denaro facile; ciò ha favorito il moltiplicarsi della schiera di cialtroni e truffatori abili nel realizzare incassi agendo sulla buona fede, e l'impreparazione, dei potenziali acquirenti. Non tutte le compravendite sono una truffa, ovviamente, così come non tutti gli agenti immobiliari o i proprietari di immobili sono truffatori: questo è bene precisarlo! Questo libro esamina i casi più concreti di truffa immobiliare partendo da episodi realmente accaduti; le pagine sono frutto di anni di esperienza dell'autore quale consulente in trattative e assistenza alla clientela, con casi affrontati anche in trasmissioni televisive nelle quali l'autore è stato ospitato, in veste di consulente, per divulgare al grande pubblico la cultura dell'attenzione in una transazione immobiliare.

Il volume è una guida teorico-pratica per la esatta gestione di un contratto di locazione di un immobile urbano, dalle prime trattative precontrattuali alla definitiva cessazione del rapporto. Si compone di tre parti inerenti rispettivamente alle norme regolatrici dei contratti di immobili destinati a uso abitativo, a quelle disciplinanti i contratti stipulati per immobili commerciali, industriali, artigianali e infine a quelle relative a entrambe le tipologie di tali contratti. In relazione all'intero corpus iuris in argomento si sono riportati e analizzati con particolare cura: a) gli articoli del Codice civile concernenti la locazione urbana; b) gli articoli della Legge 27.07.1978, n. 392, c.d. di equo canone, ancora in vigore; c) gli articoli della Legge 09.12.1998, n. 431; d) DL 31.08.2013, n. 102; e) Legge 28.122015, n. 208; f) DM 16.01.2017. L'interpretazione dottrinaria è arricchita dalla giurisprudenza più recente.

Acquistare o vendere proprietà immobiliari (siano esse appartamenti o complessi industriali o terreni) è un'operazione delicatissima che richiede molta attenzione e il rispetto di una normativa spesso complicata e assai articolata. Il manuale guida il lettore in tutte le fasi della compravendita, illustra le soluzioni da adottare in presenza di diverse tipologie di situazioni (ad esempio acquisto di immobili in costruzione, l'accensione di un mutuo, il compromesso e l'atto di acquisto vero e proprio, le fasi post-acquisto, gli aspetti fiscali...). Il volume, poi, è corredato non solo da numerosi esempi di contratto (tutti scaricabili da un sito dedicato, tutti in formato word e tutti personalizzabili) ma anche da consigli pratici sia per chi acquista che per chi vende. È quindi un vero e proprio prontuario adatto a chi opera professionalmente nel settore ma anche a chi, da privato cittadino, vuole affrontare la compravendita di un proprio immobile in assoluta sicurezza e consapevolezza.

Il contratto di appalto è stato disciplinato direttamente nel Codice civile dallo stesso legislatore. Questi ha considerato, in primis, l'esecuzione di opere e, in particolare, di beni immobili e, solo sussidiariamente, quello di servizi; per questi ultimi solo pochi articoli di quelli che ineriscono all'appalto, da 1655 a 1677, si riferiscono anche alla prestazione di servizi. Considerata, inoltre, la peculiarità di questo contratto, normalmente di durata, la quale importa possibili richieste di variazioni in corso d'opera, nonché eventuali inadempimenti, latu sensu intesi, che possono verificarsi, per esempio, al manifestarsi di vizi occulti tempo dopo la consegna dell'opera per una sua esecuzione non a regola d'arte, le norme che lo riguardano sono state dettate proprio al fine di evitare, nei limiti del possibile, controversie di difficile soluzione. Pur applicandosi la disciplina generale concernente i contratti, il legislatore ha, dunque, previsto una normativa specifica, soprattutto in relazione ai termini concernenti la prescrizione e la decadenza dei diritti per i quali ha stabilito una disciplina precisa che, troppo sovente, gli operatori economici dimenticano, con le conseguenze negative che ne derivano a loro carico. Numerose altre norme riguardano i contratti di appalto, dalle questioni fiscali alla sicurezza dei lavoratori nei cantieri e così via, per cui è indispensabile, per una corretta stesura del relativo contratto, valutare anche queste disposizioni. Il presente volume ha lo scopo di fornire le indicazioni pratiche per consigliare gli operatori, ma anche i legali che devono assisterli, affinché non incorrano in errori e/o omissioni perniciose.

La disciplina condominiale è stata oggetto negli ultimi anni di continui interventi giurisprudenziali e dottrinari. Tali interventi sono stati in parte utilizzati dal legislatore, nel dare vita alla Riforma del condominio del 2012, per adeguare la normativa codicistica alla realtà sociale ed economica odierna e sono serviti a riempire di significati contingenti alcuni termini del codice civile troppo generici e a volte dal significato plurimo. Una questione fondamentale che non trovava una soluzione univoca in giurisprudenza e in dottrina è quella inerente alla determinazione e, soprattutto, alla modifica dei valori delle singole unità immobiliari espressi ex lege in millesimi. La sentenza dalle Sezioni Unite della Cassazione solo nell'agosto 2010 l'ha definitivamente risolta e la recente Riforma ha accolto i principi in essa espressi, ribadendo la necessità di una delibera a maggioranza per la loro approvazione e totalitaria per la revisione delle tabelle millesimali, eccettuate le due fattispecie previste dall'art. 69 disp. att. c.c.. Il volume espone le differenti disposizioni legislative esistenti e le modifiche introdotte da ultimo con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, fornendo gli strumenti operativi per provvedervi di conseguenza. Per rendere più facile la comprensione di una materia tanto complessa, si sono individuate le tematiche che, a monte, sono relative alla modifica delle tabelle millesimali, concernenti in particolare la natura dello stesso condominio, i poteri dell'assemblea di condominio e i contenuti del regolamento condominiale. Infine le modalità di formazione e di calcolo delle tabelle millesimali, supportate da dettagliatissimi esempi concreti, sono sviluppate anche su pratici fogli elettronici, disponibili per il lettore nell'apposito Booksite. In esso sono anche disponibili e personalizzabili tutte le formule riportate nel testo.

La recentissima riforma ha modificato profondamente le regole che stanno alla base della vita nel condominio. Questo volume è quindi dedicato a tutti coloro che sono interessati alla gestione del condominio sia come utenti diretti, i condòmini, sia come mandatari del medesimo, gli amministratori. Con il reciproco rispetto e con la mutua collaborazione, la vita condominiale può permettere a tutti il migliore raggiungimento dei propri diritti. La presente opera si pone nell’ottica di riconoscere a tutti un più consapevole e libero esercizio dei poteri che, pure in sfere differenti, competono a tutti. Tutto ciò per una più snella conduzione dell’assemblea e per una più corretta e intellegibile gestione amministrativa e tecnica dell’edificio, valutando direttamente le tesi della copiosa giurisprudenza (anche di quella, recentissima, che si va delineando dopo la riforma) sulle varie problematiche condominiali. Qualche formula più usuale di corrispondenza rende maggiormente agevole la comprensione dei temi trattati; un Capitolo interamente dedicato alla Privacy fa luce sull’influenza che queste nuove norme hanno nell’ambito condominiale. L’indice analitico e la disponibilità on line delle formule (tutte personalizzabili) rafforzano le caratteristiche di praticità del volume.

Il presente volume costituisce una guida teorico-pratica per la corretta gestione di un condominio da parte di un amministratore. Costui, che è un professionista ai sensi della Legge 14 gennaio 2013 n. 4, deve osservare numerose normative di natura civile, penale, fiscale e tecnica, queste ultime, specialmente, inerenti agli impianti dello stabile (da una parte per meglio tutelare i condomini da qualsiasi evento pernicioso, personale o economico, dall'altra per evitare proprie responsabilità). All'amministratore, pur non necessitando un'approfondita conoscenza delle diverse leggi o delle norme tecniche di attuazione, serve comunque un'informazione generale che gli consenta di porre rimedio agli inconvenienti che insorgono, direttamente o consultando un altro professionista esperto delle varie discipline che coinvolgono il condominio (un avvocato, un ingegnere, un commercialista, un consulente del lavoro). La così detta riforma del condominio, Legge 12 dicembre 2012 n. 220, che ha modificato sia gli articoli del Codice civile sia le relative disposizioni di attuazione, ha profondamente innovato l'attività dell'amministratore di condominio, che ora deve possedere alcuni requisiti morali e professionali, debitamente prescritti, per poterla esercitare. È soprattutto il saper comprendere le esigenze e gli interessi dei propri amministrati che consente all'amministratore di proporre le scelte più proficue.

La recentissima riforma ha modificato profondamente le regole che stanno alla base della vita nel condominio. Questo volume è quindi dedicato a tutti coloro che sono interessati alla gestione del condominio sia come utenti diretti, i condòmini, sia come mandatari del medesimo, gli amministratori. Con il reciproco rispetto e con la mutua collaborazione, la vita condominiale può permettere a tutti il migliore raggiungimento dei propri diritti. Il presente volume si pone nell'ottica di riconoscere a tutti un più consapevole e libero esercizio dei poteri che, pure in sfere differenti, competono a tutti. Tutto ciò per una più snella conduzione dell'assemblea e per una più corretta e intellegibile gestione amministrativa e tecnica dell'edificio, valutando direttamente le tesi della copiosa giurisprudenza (anche di quella, recentissima, che si va delineando dopo la riforma) sulle varie problematiche condominiali. Qualche formula più usuale di corrispondenza rende maggiormente agevole la comprensione dei temi trattati; un capitolo interamente dedicato alla Privacy fa luce sull'influenza che queste nuove norme hanno nell'ambito condominiale. L'indice analitico e la disponibilità online delle formule (tutte personalizzabili) rafforzano le caratteristiche di praticità del volume.

Il volume è un semplice ma valido aiuto per permettere al cittadino/contribuente di districarsi nel fitto panorama di agevolazioni legate alla casa per potere così sfruttare al massimo le opportunità di "risparmio" offerte dal legislatore e per assolvere facilmente ai relativi adempimenti. Esso illustra i principali meccanismi delle detrazioni spettanti in casi di interventi per ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica, indicandone in modo chiaro i profili di convenienza. La trattazione "a tutto tondo" di questi temi, fa sì che anche aspetti secondari ma importanti, come le detrazioni spettanti agli inquilini, siano posti nel giusto rilievo.

Il testo esamina le problematiche giuridiche e gestionali del condominio, così come quelle tecniche e amministrative; gli schemi e le tabelle di sintesi, insieme a un corposo indice analitico ed al sistema di rimandi interni, offrono al lettore una guida pratica e di facile utilizzo per affrontare con successo le casistiche più diverse. Questo manuale organizza le informazioni in funzione dell'utilizzo e del destinatario delle stesse: i capitoli sono divisi per impianti e non per articoli di legge, le tabelle sono ordinate per sequenza di operazioni, la struttura dei paragrafi agevola l'immediata consultazione anche durante le assemblee più complesse. Il volume si rivolge ai condòmini, ai consiglieri e agli amministratori di condominio, sia quelli che operavano prima della riforma e che necessitano di un supporto per muoversi nel nuovo contesto normativo, sia quelli che si accingono ad affrontare per la prima volta tematiche condominiali.

Il volume indica i poteri e i limiti di una assemblea di condominio; come la si convoca e chi deve convocarla; chi ha diritto di parteciparvi; come si formano le delibere e come le si impugnano nel caso siano invalide in quanto violano i diritti anche di un singolo condomino. Sono sviluppati tantissimi casi pratici e quindi ogni singolo condomino può ritrovare il caso che lo riguarda personalmente e ricevere le informazioni utili al fine di meglio esercitare i suoi diritti e difendere i suoi interessi. Dal codice civile alle leggi ordinarie che hanno dettato nuove discipline in tema di condominio fino alla recentissima riforma e alle relative ultime modifiche, l'interpretazione tiene in considerazione non solo l'opinione dell'autore, ma anche la prevalente dottrina arricchita dalla giurisprudenza più recente. Versione PDF scaricabile dal sito dell'editore.

Questa nuova edizione è stata completamente rivista e aggiornata secondo quanto previsto dalla nuova legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 e dalle successive integrazioni. Per vivere in pace nel condominio come prima cosa occorre riconoscere i propri diritti e rispettare quelli altrui. Questo testo fornisce a tutti coloro che vivono in condominio un aiuto al fine di gestire serenamente e consapevolmente un buon rapporto con gli altri condòmini, con l'amministratore e con gli eventuali inquilini. Nessun aspetto è stato trascurato e sono stati trattati tutti gli argomenti che fanno parte della vita condominiale. Il testo è utile anche per gli amministratori di condominio, i quali possono trovare le principali norme relative ai loro compiti, alle delibere dell'assemblea e alla gestione delle spese condominiali. Le tabelle e l'appendice legislativa, aggiornata anche con il regolamento per gli impianti termici, ne facilitano la consultazione.