Maggioli Editore: Immobili & Condominio

Una nuova guida sugli obblighi e le responsabilità dell'amministratore di condominio e dei condòmini, alla luce della riforma del 2012. Gli autori, entrambi amministratori di condominio, hanno voluto legare la "riforma" alla nuova veste professionale dell'amministratore, con l'intenzione di offrire ai colleghi, ma anche all'intera comunità condominiale, una guida semplice per evitare di inciampare su questa nuova strada che il legislatore ha seminato di buche nel nuovo aspro percorso. In particolare la guida illustra inizialmente le novità della Riforma del 2012, la nomina, revoca e obblighi dell'amministratore, l'anagrafe condominiale, il rendiconto, le parti comuni, l'assemblea, i valori millesimali, il regolamento e le spese comuni. Tratta inoltre dei lavori commissionati dal condominio, della Prevenzione e della sicurezza, delle sopraelevazioni, della polizza dei fabbricati e infine del dissenso dei condomini nelle liti giudiziarie e della deontologia professionale dell'amministratore.

Il volume, aggiornato alla più recente giurisprudenza, analizza le variegate tematiche inerenti il contratto di appalto nel condominio. Ogni tematica affrontata singolarmente nell'opera - che si compone di quattro capitoli, ciascuno dei quali pensato per dare una risposta efficace ed adeguata alle più disparate problematiche che possono presentarsi - muovendo dalla sintetica e ragionata esposizione della principale casistica frutto dell'esperienza emersa in ambito giudiziale ed extragiudiziale, riassume le risposte fornite nel corso degli anni principalmente dalla giurisprudenza di legittimità alla luce del dettato normativo vigente nella stessa materia considerata. Inoltre, senza tralasciare il necessario rigore scientifico, si delineano - con l'ausilio di un formulario - le diverse forme contrattuali di appalto che a vario titolo possono interessare la vita condominiale. Il formulario, composto di ben 21 modelli, è stato inserito anche nel Cd-Rom allegato in modo che ciascun schema di contratto sia modificabile e personalizzabile da parte del lettore.

La guida, giunta alla seconda edizione si rivolge a operatori del settore (amministratori di condominio, avvocati, notai) e condomini con l'obiettivo di sciogliere i numerosi dubbi e le incertezze determinate dalla normativa recentemente riformata, dai continui mutamenti di rotta della giurisprudenza, nonché dall'imprevedibilità della casistica pratica, tenendo conto delle ultime novità legislative e delle pronunce giurisprudenziali più recenti. In particolare il volume affronta nel primo capitolo il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, mentre nel secondo analizza i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nei successivi capitoli offre soluzioni concrete e casi pratici sulla ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione è dedicata al problema della termoregolazione e contabilizzazione ed al riparto delle spese di riscaldamento secondo la recente norma UNI 10200:2015 che, in buona sostanza, comporterà per i condomini il pagamento di una quota a consumo di calore (volontariamente prelevato dall'impianto) e una quota in base ai "millesimi di potenza installata" nell'alloggio come disponibilità del servizio riscaldamento. Infine, viene analizzato lo "spinoso" tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi.

Il decreto legislativo n. 102/2014, con il quale il Governo Italiano ha recepito la direttiva 2012/27/UE, ha reso obbligatoria la misurazione individuale del calore consumato negli edifici. In particolare la contabilizzazione indiretta, applicabile agli impianti di riscaldamento centralizzato a distribuzione verticale (la tipologia più diffusa perché utilizzata fino agli anni '80), richiede l'installazione di valvole e ripartitori su tutti i radiatori entro tempi assai ristretti, pena il rischio di pesanti sanzioni. Il volume intende fornire il quadro complessivo di ciò che bisogna sapere per una 'corretta' interpretazione e applicazione del d.lgs 102/2014, fornendo un'informazione completa ma con un linguaggio divulgativo e una logica espositiva il più possibile semplice e consequenziale. Una guida quindi ragionata di tutte le informazioni - siano esse legislativo-normative, tecniche, gestionali, amministrative, di monitoraggio e assistenza nel tempo di cui si trovano ad avere bisogno tanto le figure professionali coinvolte, operatori termotecnici e amministratori condominiali, quanto i cittadini utenti interessati. I casi-studio in coda al libro vogliono proprio dimostrare che, se la contabilizzazione viene progettata e installata da esperti, i risparmi sulle spese per il riscaldamento sono assicurati.

L'estimo immobiliare ha subito negli ultimi anni una profonda trasformazione e un conseguente rinnovamento, dovuto soprattutto alla diffusione degli Standard internazionali di valutazione che hanno imposto un'accelerazione al sistema, anche se contenuto al settore delle stime per il settore bancario. Al contempo si è avviato, sempre per mezzo dell'Abi, un processo di collaborazione con gli ordini professionali dell'area tecnica che ha portato alla definizione di un protocollo d'intesa sottoscritto il 25 novembre 2010 e alla stesura delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie. Il grande passo è comunque la presa d'atto da parte delle banche che il giusto valore degli immobili riveste un ruolo centrale nel procedimento di concessione del credito; la convinzione cioè che sia necessario valutare non solo il rischio d'insolvenza da parte del cliente ma anche che il finanziamento sia erogato in funzione del valore di mercato dell'immobile posto a garanzia dello stesso. Si è imposta all'attenzione la funzione del perito estimatore nel procedimento di concessione e controllo del credito, dove diventa il certificatore della garanzia immobiliare, non limitandosi soltanto a esprimere un valore, ma anche e soprattutto dispensando risposte riguardo alla legittimità urbanistica edilizia del bene da ipotecare, all'esatta misura e definizione delle consistenze e agli aspetti rilevanti per la futura vendibilità dello stesso.

L'opera affronta la disciplina della ripartizione delle spese condominiali, con l'obiettivo di offrire ad operatori del settore e condomini una guida agile e chiara, capace di sciogliere i numerosi dubbi e le incertezze determinate dalla normativa recentemente riformata, dai continui mutamenti di rotta della giurisprudenza, nonché dall'imprevedibilità della casistica pratica. La trattazione tiene conto delle novità legislative, nonché delle pronunce giurisprudenziali più recenti. In particolare, il volume, dopo aver esaminato i principi generali su cui si fonda la ripartizione delle spese condominiali, offre soluzioni concrete ed esempi pratici per ripartire correttamente le spese per le parti comuni, gli impianti condominiali, le coperture comuni ed i solai, le azioni giudiziarie, i balconi. L'opera, quindi, può essere un utile strumento di lavoro per amministratori di condominio, condomini, avvocati, notai ed ogni altro operatore del diritto che vuole approfondire in modo esaustivo il tema degli oneri condominiali.

Il novellato articolo 1117 c.c. introduce una nuova elencazione delle parti comuni, che tiene conto anche dell'evoluzione tecnologica intervenuta dal 1942 ad oggi. La norma è importante perché fornisce la "chiave" per individuare quali in un caseggiato siano le cose comuni. Il volume illustra le novità di tale articolo che, oltre a considerare per la prima volta il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio. Vengono esaminati i principi tuttora validi e considerate le lacune non ancora colmate dal legislatore del 2012. Sono analizzate anche le modifiche in materia di mutamento di destinazione d'uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato alla tutela dei beni comuni con un'analisi dei modi di usare le diverse parti condominiali compatibili con la legge di riforma. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di "interesse sociale". Sono approfondite le novità relative all'ascensore, all'impianto di videosorveglianza ed al riscaldamento con ampie riflessioni sul controverso tema del distacco dall'impianto centralizzato. Infine viene affrontato il tema del rapporto sopraelevazione e mutamento delle tabelle millesimali.

La recente legge di riforma del condominio (legge n. 220/2012) entrata in vigore nello scorso mese di giugno 2013, attribuisce alla collettività condominiale un potere di autoregolamentazione che si attua attraverso l'adozione di un regolamento dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini. Questo volume illustra, con stile semplice e privo di tecnicismi, tutte le novità introdotte dalla riforma del condominio con particolare riferimento al regolamento di condominio ed alle norme connesse. Il volume, tenendo conto delle novità introdotte dal legislatore nel 2012, spiega come giungere alla formazione di un regolamento; le clausole in esso inseribili in relazione all'assemblea, alle parti e alle spese comuni, alle limitazioni sulle proprietà esclusive, alle immissioni, al decoro. Un capitolo è dedicato al regolamento di origine esterna predisposto dal costruttore (c.d. regolamento contrattuale) di cui vengono illustrate in modo esaustivo tutte le problematiche già evidenziate dalle sentenze che trattano l'argomento. Naturalmente viene affrontato anche il delicato tema dell'osservanza del regolamentato e delle sanzioni applicabili in caso di violazione delle norme regolamentari. Inoltre è tratteggiato il problema del regolamento nelle forme condominiali atipiche (supercondominio e multiproprietà immobiliare). Infine, in apposito capitolo, viene affrontato l'argomento delle tabelle millesimali, tema che tiene conto delle importanti novità introdotte dalla legge di riforma.

La nuova legge n. 220/2012 di riforma del condominio negli edifici entrerà in vigore dal prossimo 17 giugno 2013 e comporterà l'introduzione di numerose novità per gli amministratori e i condomini. Tra le tante novità introdotte vi sarà la possibilità per i condomini di intervenire in modo più diretto nella gestione del condominio e controllare più da vicino l'attività dell'amministratore. Anche lo svolgimento dei compiti propri dell'assemblea condominiale è stato al contempo semplificato e meglio garantito. Il legislatore ha infatti generalmente introdotto quorum assembleari più bassi per facilitare il raggiungimento delle decisioni condominiali. Sono state inoltre meglio chiarite le modalità di convocazione e di partecipazione all'assemblea, rendendo le prime più semplici e veloci, con la possibilità di ricorrere perfino alla posta elettronica certificata, e disciplinando le seconde in modo più chiaro, con particolare riferimento all'impiego del voto per delega. Ma anche relativamente all'aspetto patologico del procedimento di formazione della volontà condominiale non sono mancate le novità, avendo il legislatore opportunamente messo mano all'art. 1137 c.c., chiarendo la maggior parte dei dubbi legati alle modalità di impugnazione delle deliberazioni assembleari. In allegato al volume viene proposto un CD-ROM nel quale è riportata una modulistica essenziale aggiornata alle nuove ipotesi introdotte dalla legge di riforma della disciplina condominiale in tema di assemblea.

Negli edifici con più di dieci condomini, la legge impone l'adozione di un Regolamento contenente le norme relative all'uso dei beni comuni, ai criteri di ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell'edificio, alle regole amministrative. Decisamente trascurato dal Legislatore con una disciplina ridotta all'osso, in pratica il solo articolo 1138 del Codice civile, il più delle volte alla redazione dell'importante documento provvedono i costruttori che lo fanno accettare dai singoli condomini negli atti di acquisto, cd. regolamento contrattuale. Infarciti di clausole poco chiare - a volte restrittive dei diritti delle proprietà esclusive, o addirittura illegittime i regolamenti contrattuali sono spesso fonte di gravi problemi interpretativi e causa di procedimenti giudiziali. Nel corso del tempo, i giudici hanno colmato i vuoti normativi, elaborando principi giurisprudenziali utili a risolvere tutte le complesse questioni generate dai regolamenti condominiali. Chiara e completa nell'esposizione, questa nuova guida pratica spiega come giungere alla corretta formazione del regolamento di condominio, fornendo attraverso le soluzioni giudiziali delle singole controversie l'interpretazione autentica delle clausole regolamentari nei casi concreti. Forte di una esposizione sempre puntuale nell'esplicitare gli aspetti di pratica rilevanza, il volume - risolve le questioni generate dai regolamenti di origine esterna predisposti dai costruttori.

Efficace e completa nei contenuti, facile da utilizzare, questa terza edizione della Banca Dati si presenta arricchita di un'intera sezione peritale in campo impiantistico e strutturale e di numerose nuove perizie in ambito immobiliare. Utile confrontarsi con le perizie e le consulenze, gli atti e i documenti predisposti dagli esperti autori di questa Banca Dati: M. Brischetto, A. Pavan, architetti, consulenti tecnici presso il Tribunale di Milano, G. Albertalli, ingegnere, consulente tecnico di parte, V. Boato, M.M. Giuliani, avvocati presso studio legale-tributario. 107 nuove schede inerenti le quattro aree tematiche, 5 nuovi modelli di documentazione e dati di mercato aggiornati (prezzi di vendita e costo dei materiali); tutto ciò al fine di supportare sempre più il tecnico d'ufficio nella sua difficile professione consulenziale.